平成27年12月最新記事PICKUP!

交渉はジェントルマン的に
交渉はジェントルマン的にというのが原則です。交渉が決裂しても地主さんと借地人の間の契約は続きます。また、逆に自分の方に相続が起きたら、借地権を買ってほしいと、お願いする場面も見えてきます。今回のケースで面白かったのは、A、B、C、D、E、Fといる借地人のうち、Cさんは、A、B、D、E、Fとつきあいがあり、情報を集めていたらしいということです。互いに借地人同士、話も通じやすく、こうなると一種の"借地人組合"みたいなものができあがってしまうのです。しかし、情報は交換するものの、A、B、C、D、E、F、それぞれの置かれた事情は実に様々です。資金的に余裕のある人もいれば、そうでない人もいます。腹のさぐり合いということも起きてきます。そこで、中に入った不動産屋さんからCさんは、買った価格については、他の借地人たちにしばらくは伏せておいてくれ、と念をおされたということです。この辺りは紳士協定でしょう。

最新コラム!2015年12月

平成27年12月1日新着!
不動産取引についての留意事項
2015-12-01更新の日記image
不動産取引をするときにまず注意すべきことは、その不動産が指定区域内にあるかどうかということです。
原則として自ら調べるべきですが、仲介会社(宅地建物取引業者)は売買、賃貸などの対象物件が指定区域内にあるか
平成27年12月2日PICKUP
土壌汚染調査の重要性
2015-12-02更新の日記image
不動産取引をするときにチェックすべき項目として、土壌汚染があります。
重要な問題でありながら、これまでは買い主が対象地の適切な調査をすることなく、土壌汚染の事実を認識しないまま土地を買い取ってしまう(*2
平成27年12月3日更新
減価償却費
2015-12-03更新の日記image
土地はいくら使っても、古くなって使えなくなったり、その性能が陳腐化したりすることはありません。<br>でも、建物や機械などは新築や新品で買ったときから時間が経つと、徐々に機能や見た目やデザインなどが劣化していき
平成27年12月4日最新情報
一定の投資期間の代表的な投資指標のポイント整理
2015-12-04更新の日記image
①NPV(Net Present Value)エヌ・ピー・ブイ正味現在価値。<br>「投資対象の現在価値」から「現在の投資額」を差し引いた金額のこと。<br>投資によって得られる損益(キャッシュフローベース、見
平成27年12月5日NEWS
不動産投資のリスクのポイント
2015-12-05更新の日記image
①不動産投資のリスクとは危険性ではなく、将来の利益が(上振れするにし  ても下振れするにしても)不透明だという不確実性のことを指します。<br> ②不動産投資にはリスクがあるので、リスクのない国債への投資よ
平成27年12月6日新着!
不動産投資のリスクの大きさの尺度のポイント
2015-12-06更新の日記image
①不動産投資のリスクを測る尺度の一つとして、標準偏差が用いられます。<br>  標準偏差は平均値からの振れの大きさ(バラつき度合い)を示しています。<br>  この振れ幅の大きさをボラティリティと呼びます。
平成27年12月7日PICKUP
リスク指標の不動産投資への適用のポイント整理
2015-12-07更新の日記image
①投資対象となっている不動産のリスクとリターンを、ともに数値で表して優劣を判定する方法があります。<br>縦軸にリターン(投資利回り)、横軸にリスク(標準偏差)を記したグラフを作成すると、この関係がはっきりとわ
平成27年12月8日更新
不動産投資から得られる損益状況を示す指標
2015-12-08更新の日記image
土地を購入してピルを建設する事業(デベロップメント事業)では、土地を取得してから建物を建築し、テナントを募集して事業を軌道に乗せるまでに、どうしても数年間の期間が必要となります。<br>しかし、土地を取得してか
平成27年12月9日最新情報
不動産投資資金の回収時期の指標
2015-12-09更新の日記image
不動産が毎年生み出すキャッシュフロー(資金収支。<br>純営業収益(NOI)などが用いられる)で、いつになったら事業者がその不動産に投下した資金を、回収できるかを示すのが投下資本回収時期です。<br>下表のモデ
平成27年12月10日NEWS
不動産投資期間中の資金繰りの安定性を示す指標
2015-12-10更新の日記image
投資期間中の資金繰りを安定させるのに最低限必要なことは、投資するために金融機関などから借りた借入金を計画通りに返済していくことです。<br>この返済が滞ると、投資した事業が破綻を来してしまうこともあります。<b
平成27年12月11日新着!
物件調査の心構え
2015-12-11更新の日記image
では、物件調査とは具体的にはどのようなことでしょうか?不動産といっても、それぞれの不動産について、さまざまな問題や疑問を現地で感じるものです。
世界に同じ不動産は二つとありません。
また、「欠点のな
平成27年12月12日PICKUP
シャープペンシルは物件調査の常備品
2015-12-12更新の日記image
一般に使用しているO・5ミリの芯の太さのシャープペンシルで十分です。
耿らかい芯であれば筆記がスピーディでしょう。
しかし、いつもO・5ミリのシャープペンシルでは、間に合わないことがあります。<
平成27年12月13日更新
取引後の不動産トラブルを防ぐ「メモ用紙A4サイズ」
2015-12-13更新の日記image
メモ用紙はA4サイズが理想的です。
どうしてかというと、役所が交付する書類は、今ではほとんどA4判に統一されています。
B5判などの小さいメモ用紙などを使用していると、役所からもらったA4判
平成27年12月14日最新情報
都市計画課などで必要「トレーシングペーパーと消しゴム」
2015-12-14更新の日記image
都市計画課などでトレース図を作成するときに必要になります。
区画整理地であることがわかれば、区画整理事業課に行き、図面をトレースすることもあります。
また、道路管理の担当課に行ったときに、道路境
平成27年12月15日NEWS
公図などを見るときに使用「定規と三角スケール」
2015-12-15更新の日記image
定規は、棒状のものは使用しません。
三角定規を使用します。
三角定規でないと、トレースの際に、定規が動いて直線が曲がってしまうからです。
そして、同じ定規でも、三角スケールというものが
平成27年12月16日新着!
調査の際には認め印と名刺を忘れずに
2015-12-16更新の日記image
不動産会社に勤めると、従業者証明書というものを携帯して仕事をするようになります。
これは法律で義務づけられているのですが、実際に使用する機会は非常に少ないと思います。
しかし、市役所に調査に
平成27年12月17日PICKUP
現地での物件調査には方位磁石と地図が必要
2015-12-17更新の日記image
磁石は、最近は品質のよいものが売り出されています。
オイル封入式のものは、針がすぐに静止して使いやすいのが特徴です。
千円くらいですが、ぜひ、オイル封入式のものを選んでください。
磁石は現地で
平成27年12月18日更新
現地調査の際にスコップとはさみが必要
2015-12-18更新の日記image
現地調査の際に、最も神経を使うのはなんといっても敷地の境界石(正しくは「境界標」。以下、「境界石」)です。
どうしてかというと、日本に二億八千万個ある土地のうち、境界が確定しているものは都市部で18パ
平成27年12月19日最新情報
道路などを測る「6メートルスチールメジャー」
2015-12-19更新の日記image
現地調査では、通常、6メートルくらいのスチールメジャーを使用します。
手のひらサイズの巻き尺です。
これは、道路の幅員や擁壁の高さ、隣地宅盤の高低差、崖斜面の高さ、ブロック塀の高さ、側溝の幅など
平成27年12月20日NEWS
敷地の周りを測定「50メートルスチールメジャー」
2015-12-20更新の日記image
不動産取引では、必ず、敷地の周りを測定します。
この測った寸法と地積測量図面とが大きく違っていたために、消費者から損害賠償請求を受けた不動産会社は限りなく数が多いのです。
一般の50~60坪
平成27年12月21日新着!
申告期限までの分割が必要
2015-12-21更新の日記image
 他の財産が相続税の申告期限までに未分割であっても、特例の適用を受けようとする宅地等は申告期限までに分割されている必要があります。ただし、その宅地等が申告期限までに分割されていない場合であっても、次のいずれ
平成27年12月22日PICKUP
その他の注意事項、不動産取得税について
2015-12-22更新の日記image
 以上の内容に加え、特例の適用を受ける際には次のような注意点があります。  ①この特例の適用を受けることができる宅地等を取得した人が2人以  上であるときは、その宅地等を取得した人全員の選択についての同意が
平成27年12月23日更新
賃貸経営をするなら、経営者としての意識が必要です!
2015-12-23更新の日記image
Q.特別な約束(特約)も契約書に書きさえすれば、絶対に認めてもらえますか? 1.契約書は絶対に有効か?  絶対に認めてもらえる(有効)とはいえません。  民法上は、通常、契約自由の原則により、契約をする人
平成27年12月24日最新情報
契約書の作成と更新料の請求時の注意点
2015-12-24更新の日記image
後述の消費者契約法に違反する賃貸借契約等の特約も、強行法規違反で無効になる場合があります。  紙に書きさえすれば、なんでも認められるわけではないのです。  最近も、更新料について、契約書に書いてあったとして
平成27年12月25日NEWS
契約書のモデルを使うメリット・デメリットとは?
2015-12-25更新の日記image
Q.市販の書籍やインターネットに、いろいろな契約のモデルが出ています。それを使って契約をするメリットとデメリットは何ですか?  市販の書籍やインターネットのひな形を使うメリットは、一般的には値段が安く
平成27年12月26日新着!
更新料を支払わなくてもいい時がある?
2015-12-26更新の日記image
Q.更新料について、契約書に書いていたとしても支払わなくてよい場合があるという裁判例があったと聞いたのですが、それはどういうことですか?  平成21年8月27日大阪高裁判決ですね。結論だけ聞くと、地主や 家
平成27年12月27日PICKUP
契約書に記載した更新料の規定は消費者法違反で無効になる場合があり得る
2015-12-27更新の日記image
大阪高裁判決の事例は、契約書における更新料の特約条項の記載が十分ではなかったことが問題となったのです。契約書における敷金の記載方法と比較しながら、契約書に「更新料を支払う義務があることが記載されているだけ」で、
平成27年12月28日更新
不動産市場の動向、当該契約の期間、更新料の額を考慮の上、設定する場合
2015-12-28更新の日記image
更新料に関する裁判例は、他にもいくつも続いており、今後の裁判所の判断を、私共も注目しています。今後、どのように契約を結んでいけば特約が認められるかの判断材料を、裁判所がたくさん示してくれていると思えば、裁判例の
平成27年12月29日最新情報
家賃滞納時の解決方法
2015-12-29更新の日記image
1.家賃を滞納している借家人を退去させるには? Q.借家人が家賃を滞納していて、支払ってくれません。契約期間はまだ残っていますが、もう、出て行ってほしいと思います。何か、良い解決方法はありますか?  賃
平成27年12月30日NEWS
借主は債務不履行責任を負う可能性がある
2015-12-30更新の日記image
 ・まず、履行期を過ぎても賃料が支払われないことが要件となります  履行期を定めている場合は履行期が明確ですが、履行期を定めなかった契約も、貸主が「支払って」と請求をすれば、原則として期限が到来し、借主は期限
平成27年12月31日新着!
賃貸借契約を解除ができるうえ、損害が発生した場合は、損害賠償請求をすることもできる
2015-12-31更新の日記image
・わずかな履行遅滞により解除が認められるわけではありません  貸借契約の解除が認められるためには、「信頼関係が破壊」されていることが必要です。  裁判例では、賃貸借契約は、当事者の信頼に基づく継続的契約なの

このページの先頭へ