平成28年1月最新記事PICKUP!

交渉はジェントルマン的に
交渉はジェントルマン的にというのが原則です。交渉が決裂しても地主さんと借地人の間の契約は続きます。また、逆に自分の方に相続が起きたら、借地権を買ってほしいと、お願いする場面も見えてきます。今回のケースで面白かったのは、A、B、C、D、E、Fといる借地人のうち、Cさんは、A、B、D、E、Fとつきあいがあり、情報を集めていたらしいということです。互いに借地人同士、話も通じやすく、こうなると一種の"借地人組合"みたいなものができあがってしまうのです。しかし、情報は交換するものの、A、B、C、D、E、F、それぞれの置かれた事情は実に様々です。資金的に余裕のある人もいれば、そうでない人もいます。腹のさぐり合いということも起きてきます。そこで、中に入った不動産屋さんからCさんは、買った価格については、他の借地人たちにしばらくは伏せておいてくれ、と念をおされたということです。この辺りは紳士協定でしょう。

最新コラム!2016年1月

平成28年1月2日新着!
不動産賃貸損益&CF
2016-01-02更新の日記image
「①不動産賃貸」と「②不動産売買」は、不動産ファンドの主たる事業の収支を示したもので、会計では営業収益に該当する部分といえます。
不動産賃貸では、「総収入」から「総費用」を差し引いたものが「NOI」と
平成28年1月3日PICKUP
不動産売買損益&CF・不動産売買損益&CF
2016-01-03更新の日記image
①不動産売買損益&CF
運用対象となる「不動産を売却した場合の会計上の損益」は、「売却価格から簿価(前期末の簿価一当期の減価償却費十当期の資本的支出)と売却コストを控除したもの」です。
一方、「
平成28年1月4日更新
ファンド事業(匿名組合損益&CF)・投資家(匿名組合員損益&CF)
2016-01-04更新の日記image
①ファンド事業(匿名組合損益&CF)
「不動産賃貸」と「不動産売買」、そして「SPC」、それぞれの段階での収支を合わせたものが、不動産ファンドの「事業」収支となります。
この段階でも「会計ベ
平成28年1月5日最新情報
利益分配(損益分配)●金銭分配(現金分配)
2016-01-05更新の日記image
●利益分配(損益分配)
営業者であるSPCは、会計上の事業利益(損益)を、匿名組合員である投資家に分配しなければなりません。
この分配は、jfl』益分配(損益分配)などと呼ぱれ、『④ファンド事業
平成28年1月6日NEWS
●消費税の還付について(オフィスビル・商業施設等の場合)
2016-01-06更新の日記image
消費税還付について  資金経過の策定において、キャッシュフローベースで留意しなければならないのが、消費税の還付です。ここでは、消費税還付の基本的な仕組みについて説明します。  消費税の納付税額は
平成28年1月7日新着!
●消費税還付について(賃貸マンションの場合)
2016-01-07更新の日記image
 消費税還付に関して、SPCが取得する不動産が賃貸マンションの場合には、オフィスビルや商業施設の場合と状況が変わります。  賃貸マンションの賃貸収入(テナントへの賃貸料。駐車場使用料等は除く)には消費税は
平成28年1月8日PICKUP
【不動産ファンドおける資金の流れ】
2016-01-08更新の日記image
「テナント賃料等の信託受託者への振込み」  テナントからの賃料等収入は、対象不動産の所有者であり賃貸人でもある受託者:信託銀行の口座にまず振り込まれます。  また、マスターレッシー(ML)と呼ばれる転貸
平成28年1月9日更新
「受託者による費用支払い・資金積立」、「受託者から受益者への信託配当支払い」
2016-01-09更新の日記image
「受託者による費用支払い・資金積立」  信託銀行は、建物管理費用や水光熱費、そしてプロパティマネジメント報酬(PM費用)などをプロパティマネジャーからの資金払出請求(フアンディングリクエストとい う。)に従
平成28年1月10日最新情報
「レンダーヘの利払いとオペレーションコスト支払い」
2016-01-10更新の日記image
「レンダーヘの利払いとオペレーションコスト支払い」  信託配当受取口座に入金された資金から、ローン契約に基づいてレンダーヘの借入利息を支払います。レンダーヘ期中に元本の一部を定期的に返済する場合(アモチゼーシ
平成28年1月11日NEWS
外部への業務委託
2016-01-11更新の日記image
不動産事業の主体はSPEですが、SPEそのものは事業のための単なる器ですから、実際に自分で事業をすることはできません。
従って、会社運営や不動産事業をするための様々な業務を、外部の専門家に委託することにな
平成28年1月12日新着!
TMKスキーム
2016-01-12更新の日記image
TMKスキームとは、資産の流動化に関する法律(資産流動化法)に基づいて設立された特定目的会社を活用するスキームのことを意味します。
YKTKと同様に、アルファベットの頭文字をとって、このように呼んでいま
平成28年1月13日PICKUP
不動産証券化を利用する目的とメリット
2016-01-13更新の日記image
不動産証券化はアセット・ファイナンス(Asset Finance : 資産を裏づけとする金融)の一つの形態として分類されています。このことからもわかるように不動産証券化は、資金調達など、企業が何らかの目的を達成
平成28年1月14日更新
オリジネーターにとってのメリット
2016-01-14更新の日記image
証券化手法を利用することによって、オリジネーター(原資産保有者)が保有している不動産を、貸借対照表(バランスシート)から外す(オフバランス)ことができます。デフレが進み不動産の価格が年々下落していくような局面で
平成28年1月15日最新情報
不動産の証券化・オリジネーターにとってのメリット
2016-01-15更新の日記image
不動産の証券化のポイント ●「不動産の証券化」とは「実物不動産が生み出すキャッシュフロー(資金収支)を受け取る権利を、証券や出資持分などの形に変換することによって、投資家が不動産に投資しやすくするしくみ」のこ
平成28年1月16日NEWS
資産効率の改善・市場全般の動き
2016-01-16更新の日記image
●資産効率の改善 収益性の低い不動産をオフバランスすれば、企業に残る資産全体の収益性・効率性力劬]上します。
また、証券化によって不動産はSPEのものになっても、オリジネーターがSPEに出資(不動産
平成28年1月17日新着!
資産流動化型・資産運用型
2016-01-17更新の日記image
●資産流動化型 資産流動化型は特定の不動産(複数であっても構いません)の流動化を目的とする証券化の形態です。
企業が自分で保有している特定の不動産を、保有資産から切り離して(オフバランス)流動化するケー
平成28年1月18日PICKUP
不動産証券化の実務
2016-01-18更新の日記image
不動産証券化のしくみをある程度、理解したとしても、実務上どのように進めていくのかを知らなければ、不動産投資ビジネスに結びつけることができません。
ここでは流動化型の証券化について実務上の流れを概観し、主な
平成28年1月19日更新
日本の経済政策はなぜいつも間違えるのか
2016-01-19更新の日記image
東京大学の吉川洋教授が、「消費税率引き上げを越えて」と題して、経済学的にみて、明らかに誤った見解を述べている。
これでは,経済を見る眼のない東大教授・(大学院経済学研究科)と揶揄されてもいたしかたない。<
平成28年1月20日最新情報
住宅ローン
2016-01-20更新の日記image
マイホームを購入もしくは新築するにあたって、多くの人は住宅ローンを利用します。
住宅ローンについて、最低限必要であろうと考えられる点について、簡単に述べておきます。
具体的な内容については各種金
平成28年1月21日NEWS
預貯金・有価証券・不動産
2016-01-21更新の日記image
 具体的に財産3分法とは、財産を預貯金、有価証券、不動産の3つに分けるというものです。これらを比較すると、それぞれの資産には一般的にはこのような特徴があります。  特に、相続税の納税資金の準備という観点か
平成28年1月22日新着!
「不動産の利用状況とその特徴」
2016-01-22更新の日記image
(注)一定の仮定に基づいたきわめて大まかな比較であり、実際とは異なることがあります。<br><br> ①自宅は、思い入れ次第で「残す」、有効利用可能性次第で「利用」<br><br> ②遊休地や駐車場
平成28年1月23日PICKUP
物件や目的に応じた買換えのやり方
2016-01-23更新の日記image
 買換えには物件や目的に応じて、以下のようなやり方があります。<br> <利用が難しい土地から、利用しやすい土地や既存の収益不動産へ><br> 特に既存の収益不動産であれば、すぐに収益を得ることができます。
平成28年1月24日更新
『海外不動産の相続』
2016-01-24更新の日記image
 海外の不動産を所有している個人に相続が発生した場合は、米国を例にあげると、原則として以下の通りの手続きが必要となります。<br><br>  米国では、相続については各州法の定めに従います。そのため、米国
平成28年1月25日最新情報
『円満な遺産分割対策』
2016-01-25更新の日記image
 円満な遺産分割のためには遺言の作成が有効です。しかし、遺言の作成にあたっては、財産をどのように分けるかが難しいところです。財産の分け方は、財産額や財産内容、考え方などによって人それぞれですが、本人の考えはもち
平成28年1月26日NEWS
『相続税の軽減対策』
2016-01-26更新の日記image
<相続人の状況等><br>  相続人の資産や収入の状況に配慮して分けることも重要です。特に、介護などの寄与分や生前贈与などの特別受益などは十分考慮しましょう。<br> <納税資金の確保><br>  各人の
平成28年1月27日新着!
不動産の活用対策を検討するなら、事業収支は忘れるな!
2016-01-27更新の日記image
 不動産の活用対策を検討する際に忘れてはならないことは事業収支です。 例えば、遊休地にアパートなどの賃貸建物を建築して相続税評価額が下がっても、事業収支の赤字が続くようであれば、最終的にはアパートを安い価格で
平成28年1月28日PICKUP
土地所有者が検討すべき不動産についての対策
2016-01-28更新の日記image
 不動産対策、相続対策は、相続税の怪減などの税金対策だけでなく、売買や有効利用などの活用対策、そして相続における遺産の分割対策というさまざまな側面から総合的に検討しなければなりません。  なお、相統税の軽
平成28年1月29日更新
客観的な立場で実現可能性な不動産対策のアドバイスをもらう
2016-01-29更新の日記image
 不動産についての対策を1人で検討し、実行することは不可能に近いものがあります。<br>  そこで、信頼できる専門家に総合的な見地から、建てる、貸す、売る、買う、現状維持など複数の選択肢を示してもらい、客観的
平成28年1月30日最新情報
『不動産(土地)の価格』
2016-01-30更新の日記image
[基礎知識]  不動産は個別性が強く、価格を把握することが難しい資産です。土地の価格は「一物四価」といわれ、その特徴は以下の通りです。 <取引価格(売買価格)>  売買されていない土地も多く、売買時期
平成28年1月31日NEWS
『価格を求める手法』
2016-01-31更新の日記image
[基礎知識]  不動産鑑定評価で価格を求める手法は、以下の3つがあります。 ① 原価法(積算価格)    対象不動産の再調達原価(その時点で土地を造成したり、建物を建築したりする場合の価格)を求めて、この

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