平成28年10月最新記事PICKUP!

交渉はジェントルマン的に
交渉はジェントルマン的にというのが原則です。交渉が決裂しても地主さんと借地人の間の契約は続きます。また、逆に自分の方に相続が起きたら、借地権を買ってほしいと、お願いする場面も見えてきます。今回のケースで面白かったのは、A、B、C、D、E、Fといる借地人のうち、Cさんは、A、B、D、E、Fとつきあいがあり、情報を集めていたらしいということです。互いに借地人同士、話も通じやすく、こうなると一種の"借地人組合"みたいなものができあがってしまうのです。しかし、情報は交換するものの、A、B、C、D、E、F、それぞれの置かれた事情は実に様々です。資金的に余裕のある人もいれば、そうでない人もいます。腹のさぐり合いということも起きてきます。そこで、中に入った不動産屋さんからCさんは、買った価格については、他の借地人たちにしばらくは伏せておいてくれ、と念をおされたということです。この辺りは紳士協定でしょう。

最新コラム!2016年10月

平成28年10月1日新着!
借り手の生命と財産を守る義務
2016-10-01更新の日記image
修繕リスクとならんで管理運営上のリスクも重要です。先述のように、貸主にはテナントの生命と財産を守る義務があります。設置者責任、善管注意義務などと呼ばれるものです。一棟物件であれば、賃貸管理会社に、定期的な管理を
平成28年10月2日PICKUP
災害リスクは過去の資料から
2016-10-02更新の日記image
建物のリスクとしてよく取り上げられるのが地震リスクです。日本は地震国であるがゆえに比較的、地震に対応した建物づくりができていると言えます。一棟物件については、個別にその状況を調べる必要があるかもしれませんが、マ
平成28年10月3日更新
価格下落が早い高利回り物件
2016-10-03更新の日記image
不動産は、一部の例外を除き、年月を経るにしたがって、その経済的価値をおとしていくため、一般的にはこれを前提とした投資を行う必要があります。特に、見かけの利回りが高い物件は、その下落スピードが速くなることを示唆し
平成28年10月4日最新情報
賃料下落リスクもカバーする出口戦略
2016-10-04更新の日記image
価格下落リスクには、物件価格の他に賃料に対しても考慮する必要があります。長期的には賃料は下落していくものであることは否めませんが、短期的に見れば、賃料には下方硬直性があります。賃料が大きく下落するのは、もっぱら
平成28年10月5日NEWS
エリア特性から考える価格動向
2016-10-05更新の日記image
不動産は価格、賃料動向など、その地域の特性に影響を受けます。繁華街や外国人が多いエリアなどは、治安が悪くなる傾向があるし、賃借人の属性にも偏りが現れることがあります。特定の宗教施設が多い地域なども避けたほうが無
平成28年10月6日新着!
中古ファミリーマンション投資を進める5つの理由
2016-10-06更新の日記image
さて、これまで述べてきたことを総合すると、不動産投資の対象物件としては、中古でファミリータイプの区分マンションが良いということになります。不動産投資というと、これまでは新築ワンルームマンションか、アパート等の一
平成28年10月7日PICKUP
売却しやすいこと
2016-10-07更新の日記image
投資には出口戦略が重要であることはすでに述べてきました。居住用のファミリーマンションは、流動性も高く、実需の底支えがあるため、価格が安定しています。賃借人が退去して空室となったときに、賃借人を再募集するほか、売
平成28年10月8日更新
キャピタルロスの可能性が低いこと
2016-10-08更新の日記image
新築マンションは価格下落が激しいことは先述のとおりですが、ファミリータイプの中古マンションはどうでしょう。次ページ表のとおり一定年数が経過した中古マンションは、価格が横ばいになる傾向が見られます。これは賃料との
平成28年10月9日最新情報
融資を受けやすく、取り組みやすい価格であること
2016-10-09更新の日記image
ファミリータイプの中古マンションは、一般的に価格帯が1000~3000万円台くらいとなりますので取り組みやすい投資単位だと言えます。また分譲タイプが多く、売買のトラックレコードも豊富なので、金融機関の評価的にも
平成28年10月10日NEWS
建物ハードヘの信頼性が高いこと
2016-10-10更新の日記image
ファミリータイプのマンションは、施工者がいわゆるゼネコンであることが多く、構造もRC(鉄筋コンクリート)造かSRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造なので、一定の信頼性が保たれています。一棟物件などと異なり、支持層まで
平成28年10月11日新着!
定年後に残るローンはどうやって返す?
2016-10-11更新の日記image
定年の年齢が60歳として、それを超えない返済期間は35年返済の場合、25歳の時点で借りられれば完済できます。現実には、公庫融資利用者調査のマンション購入者の平均年齢は37・8歳で、償還期間は33・5年と発表され
平成28年10月12日PICKUP
パート・バイトの人でもローンは借りられる?
2016-10-12更新の日記image
住宅ローンは長期に安定した人に対する融資で、借りるときの条件も、民間金融機関では過去3年以上勤続・営業をしているといった条件のほか、公的資金と同じく前年度の所得・収入の公的証明書を申込書に添付することになってい
平成28年10月13日更新
住宅ローンの金利がそれぞれ違うのはなぜ?
2016-10-13更新の日記image
住宅ローンの金利はその源となる資金の運用とその性格などに左右されます。民間資金では、預金として集めた資金を運用して営業を行なっているので、預金のコストと営業経費と利益を含めたのが融資金利となります。住宅ローンに
平成28年10月14日最新情報
公庫と年金の金利はどちらが有利?
2016-10-14更新の日記image
公庫は10年後4%になる段階金利に対して、年金は最後まで変わらない固定金利と10年後に変更する二段階金利との選択です。たとえば、平成13年4月5日現在の金利で借入金1000万円、35年返済の場合は次のとおりです
平成28年10月15日NEWS
住宅ローンの返済期間は長期か短期か?
2016-10-15更新の日記image
Aさんは住宅ローンを長期に借りたほうが有利だというのに対し、Bさんは短期に借りたほうがよいといいます。Cさんはどのように考えたほうがよいのか迷っています。事例で説明したほうがわかりやすいので、以下、35年返済可
平成28年10月16日新着!
ローンの条件変更で返済期間を短くする
2016-10-16更新の日記image
公庫を窓口とする融資では、概融資金の返済条件の変更が可能です。たとえば、次のとおりです。元利均等返済を元金均等返済に、元金均等返済を元利均等返済に、といった変更です。●ボーナス併用の返済額を少なくして毎月払いを
平成28年10月17日PICKUP
ローンの条件変更で毎月返済額を減らす
2016-10-17更新の日記image
条件変更ですが、ここでは期間短縮ではなく期間延長です。この場合の条件は、法定返済期間(最長返済期間が決められている場合)内で借りた場合、法定返済期間内に戻す(返済期間の延長)ことができます。したがって、法定返済
平成28年10月18日更新
現在の不動産市況はこう読む
2016-10-18更新の日記image
 かつて日本には、根強い「土地神話」がありました。オイルショックなど、若干の調整を除けば、一貫して不動産価格は上昇を続けました。しかし、1990年のバブル崩壊によって、不動産価格は急落。その後の「失われた10年
平成28年10月19日最新情報
ミニバブル崩壊に伴う不動産価格
2016-10-19更新の日記image
 不動産は高額なものです。現金のみでの取引は基本的に存在しませんので、金融機関から資金が出なくなれば、不助産の流通は事実上ストップしてしまいます。つまり、不動産への融資が出ないということは、不動産を買える人(会
平成28年10月20日NEWS
「100年に1度の不況」は、インカムリツチにとって最大のチャンス
2016-10-20更新の日記image
 現在の不景気はインカムリッチの方がアパート事業を展開するうえでは、非常に有利な状況を生んでいます。その理由は、大きく2つです。  1つ目は、根幹的なところですが、物件を安く取得できるということです。現在、不
平成28年10月21日新着!
インカムリッチはアパート事業を展開するべき?
2016-10-21更新の日記image
 金融機関(特に銀行)の事情を考えてみましょう。銀行はお金を預かり、他で運用します。この運用差益が銀行の利益です。  現在、銀行には大きく3つの収益の柱があります。1つは、融資による金利収入。2つ目は、証券(
平成28年10月22日PICKUP
不動産価格と家賃の関係性
2016-10-22更新の日記image
 不動産価格は上がったり下がったりするものです。今後もこのサイクルは、数年ごとに繰り返されるでしょう。現在は、不動産価格が全体的に下落基調ですが、再び上昇に転じるときが必ず来ます。  それでは、家賃(居住系)
平成28年10月23日更新
アパート事業の特徴
2016-10-23更新の日記image
 「家賃には下方硬直性がある」という点は、アパート事業の特徴でもあります。ある程度、収益(=家賃)が安定しているので、投資対象として見れば、大きなリスクがないのです。  バブル崩壊前の単純成長経済の時代には、
平成28年10月24日最新情報
黒字決算にもかかわらず、上場不動産会社が倒産する理由
2016-10-24更新の日記image
 2008年の夏以降、東証に上場するほどの大手不動産会社の破たんが続いています。  興味深いのは、破たんした企業の決算書を見ると、直近の決算が黒字であるケースが少なくないことです。過去最高益を出した直後に倒産
平成28年10月25日NEWS
つぶれない経営をするためには
2016-10-25更新の日記image
 たとえば、不動産会社が5億円で物件を仕入れます。当然、7億円など、購入価格以上で売却することを想定して仕入れるわけですが、2007年の不動産市況の反転に見舞われ、5億円で仕入れた物件が5億円はおろか、3億円で
平成28年10月26日新着!
アパート事業の成功には、2つの変動要因のコントロールが必要
2016-10-26更新の日記image
 アパート事業には、2つの大きな変動要因があります。それは、「金利」と「空室率」です。会社で考えれば、入居率(反対が空室率)は売上であり、金利はコストに該当します。利益を出すには売上を上げ(=空室率を下げ)、コ
平成28年10月27日PICKUP
借入金利と物件利回りの関係
2016-10-27更新の日記image
 アパート事業は長期にわたる事業です。運用の際には、インカムゲインによる家賃収入によって利益を求めます。そして、この利益は、「物件利回り」と金融機関に支払う「金利」の差から生まれるのです。物件利回りが高いか低い
平成28年10月28日更新
コミュニケーション能力がなければ、アパート事業は成功しない
2016-10-28更新の日記image
アパート事業は会社経営と同じです。 それでは、会社経営に求められる最も重要な能力とは、どのようなものでしょうか。  それは「コミュニケーション能力」です。  どんな事業でも、成功の鍵は一人でも多くの協力者
平成28年10月29日最新情報
不動産業界の特性を理解することが大切
2016-10-29更新の日記image
 当社のお客様の物件の入居状況を見ていると、面白いことに、コミュニケーション能力の高い(と思われる)方から順に入居率が良いというデータがあります。  この点はやはり、会社経営者の方に得意な方が多いようです。普
平成28年10月30日NEWS
アパート事業を円滑にする、スタート時の「仕組み作り
2016-10-30更新の日記image
 アパート事業を成功させるには、物件を取得するための仕組み作りを事前に考えなくてはなりません。具体的には、税金に関する知識を深め、どのスキームで物件を取得・運営すれば手取りの収入を最大化できるかという視点で仕組
平成28年10月31日新着!
資産管理会社(法人)を設立する
2016-10-31更新の日記image
 物件を取得する際の仕組み構築において、重要な役割を果たすのが資産管理会社です。 資産管理会社を設立し、その会社を利用することで、アパート事業の展開をよりスムーズに行うことができます。そのため、資産管理会社の

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